道路調査に行ってきました
今日は、査定依頼を受けた物件の道路の調査に行きました。市役所にて道路台帳を確認し、その後建築指導課をおとずれて現状を確認しました。査定依頼を受けた物件は、土地ですが二筆に分かれています。その一方の土地は前面道路が公道に接しています。もう片方の土地は前面道路には接していませんが、地図上では道のようなものに接しているように見受けられます。
その道の詳細を知るための調査です。もし道でなければ再建築不可物件になってしまいます。
調査の結果、建築基準法上の道路ではない「非道路」という判定でした。役所調査を終えた足で再度現地を訪問してみました。そして実際に前面道路に接していない後ろ側の土地に入れるのかどうか確認してみました。行ってみて良かったです。
地図上では道に見えた部分が、実際人が一人通れるか通れないかくらいの道幅の通路でした。しかも進んでみると、ちょうど当該物件である土地にたどり着いた所に壁で仕切られており、当該土地に入ることができませんでした。
一緒に売却する方針が進むか？
謄本を取得してみたところ、二筆の土地は所有者が別々でした。このお二人が話し合って同時に売却することが決まれば、当社に媒介契約を依頼していただけるものと思います。査定の依頼者はおそらく、物件の所有者のご親戚か身内の方だろうと思います。この方に、調査結果を逐一報告していました。
そして最後に売却は二筆を同時売らないと、後ろの土地だけ残ったら売れなくなってしまうということを伝えました。
前面道路の路線価や、周辺売買事例などから坪単価の相場をお伝えしていました。二筆を相場で売却することができたとしたら二筆の持ち主の面積の割合で売却金額を按分すればいいという考え方もできます。
もう一つは前面道路の持ち主の方が売らないと決めたら後ろ側の所有者は売却できなくなってしまいます。ということで、土地の価値から考えるお圧倒的に後ろ側の土地の方が不利になることから、面積で按分することも不平等があるという考え方もできます。そのような話し合いが今から持たれるのだろうと推察しています。
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