はじめに
マンションを売り出しているのに、まったく反響が来ない。
内覧の予約も入らない。
そんな状況が続くと、「本当に売れるのだろうか」という不安と焦りで、つらい気持ちになりますよね。
物件を売り出しているにもかかわらず、反響が来ない状況が続いているというのは、売主様にとって大きな悩みです。
しかし、こういった状況が続くということは、売主様目線で見直してみることが必要というサインでもあります。
この記事では、マンションが売れない主な「3つの理由」と、今すぐできる具体的な対策をご紹介します。
適切な見直しを行うことで、売却活動に変化をもたらし、反響につなげることができるのです。
1. 価格設定が相場より高すぎる可能性
マンションが売れない最も大きな理由の一つが、価格設定の問題です。
売主様はやはり希望する金額で売却したいと望んでいらっしゃると思います。
しかし、反響がないということは、イコール価格を見直すタイミングなのです。
そもそも、その金額自体が相場よりも高すぎたりしていないでしょうか。
購入希望者は複数の物件を比較検討しています。
同じエリアや同じような条件の物件と比べて、明らかに価格が高ければ、問い合わせの対象から外されてしまいます。
インターネットで物件を探す購入希望者は、価格帯で検索条件を絞り込むことが一般的です。
相場より高い価格設定では、そもそも検索結果に表示されないケースも多いのです。
適正な相場価格への見直しを行うことが、売却成功への第一歩となります。
市場の動向を把握し、周辺の類似物件の売却価格を参考にしながら、現実的な価格設定を検討することが重要です。
2. 広告の質に問題がある
価格が適正であっても、広告の質が悪ければ物件の魅力は伝わりません。
写真の品質が物件の魅力を伝えられていない
大切な物件の良さが、広告できちんと伝わっているでしょうか。
特に重要なのが写真の品質です。
たとえば、広告媒体に載せている写真は、天気の悪いどんよりした曇り空で外観を撮っていませんか。
また、室内写真は明るく撮れているでしょうか。
写真はすごく大事です。
購入希望者が最初に目にするのは写真であり、第一印象で内覧するかどうかを判断します。
しかし、営業マンの方が自分の携帯で撮った写真を使っているケースも多いのです。
営業マンが自分の仕事の都合でとりあえず撮って、その写真を使って掲載している場合もあります。
これでは物件の魅力が十分に伝わりません。
プロのカメラマンがきちんと撮影し、物件をより良く見せることにこだわることが重要です。
いい物件をより良く見せるという姿勢が、反響の数に直結するのです。
物件の良さが効果的に伝わる広告になっているか
写真以外にも、物件の魅力を効果的に伝える見せ方ができているかどうかが大切です。
間取りの特徴、リフォーム履歴、周辺環境の利便性など、物件の強みをしっかりとアピールできているでしょうか。
こうした情報が適切に伝わっていないと、購入希望者の興味を引くことはできません。
広告の見せ方一つで、物件への問い合わせ数は大きく変わります。
3. そもそも広告が十分に出ていない可能性
価格も適正で、広告の質も良い。
それでも反響がない場合、そもそも広告が十分に出ていない可能性があります。
囲い込み問題とは
「囲い込み」という言葉を聞いたことがありますか。
「両手仲介」を目指す業者においては、他の業者に広告をさせないというケースがあります。
これが「囲い込み」です。
売主と買主の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙うために、他の不動産業者に物件情報を公開せず、自社だけで買主を見つけようとする行為です。
こうした囲い込みをされている場合、広告の露出が極端に少なくなり、当然ながら反響も来なくなります。
もし心当たりがあれば、業者に対して「まさか囲い込みされていませんよね」と言ってみてください。
当然、言われた方は「いやいや、していません、していません」と答えるとは思います。
それだけで話が終わってしまいますから、裏を取ってみることが重要です。
レインズへの登録と広告掲載の確認
裏を取る方法として、「レインズの登録証明書を見せてください」と依頼してみましょう。
「レインズ」というのは、一般の方は見ることができませんが、業者は確実に見ることができる不動産流通システムです。
「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ場合、業者はレインズへの登録が義務付けられています。
レインズに登録する際には、広告転載区分を「可」という設定にすることで、他の業者もその物件を広告できるようになります。
すると、多くの業者が物件情報を目にし、積極的に広告を出すことができます。
目に触れるようにどんどん積極的に広告を出していかないと、反響はなかなか来ません。
広告の露出を増やすことが、反響増加の鍵となるのです。
レインズへの登録状況、そして「広告転載可」の設定になっているかを確認することで、本当に広告活動が適切に行われているかを判断できます。
専任媒介契約における業者の報告義務
「専任媒介契約」であれば、業者には確実に報告する義務があります。
定期的に、「どうして今反響がないのか」「どうしていったらいいと思いますか」といった報告や相談が、売主様に来ているでしょうか。
こうした報告や相談の有無をチェックしてみてください。
業者とのコミュニケーションを通じて、売却活動の現状を把握し、改善策を一緒に考えることができます。
報告内容をしっかり確認することで、業者の動きが変わり、反響につながったというケースも多くあります。
売主様として、業者に対して積極的に状況確認を求める姿勢が大切です。
まとめ
マンションが売れない理由は、主に次の「3つ」です。
1. 価格設定が相場より高すぎる
反響がない場合は価格見直しのサインです。
2. 広告の質に問題がある
特に写真の品質が物件の魅力を左右します。
3. 広告が十分に出ていない
「囲い込み」や「レインズ登録」の確認が必要です。
売主様として確認すべきチェックポイントは以下の通りです。
- 周辺相場と比較して価格は適正か
- プロのカメラマンによる質の高い写真を使用しているか
- レインズに「広告掲載可」で登録されているか
- 業者から定期的な報告や相談があるか
- 囲い込みをされていないか
売却活動の見直しを行うことで、反響は変わります。
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